宅地建物取引業を営むには、都道府県知事又は国土交通大臣の免許を受ける必要があります。

宅地建物取引業とは、宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものです。

免許を要する宅建業

宅建業を営むものは、業法の規定により、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受ける必要があります。

法人・・・株式会社、協同組合及び公益法人等の会社法又はその他の法律によって法人格を有し、宅建業を営もうとする者

個人・・・個人で宅建業を営もうとする者

免許の有効期間は5年です。有効期間後、引き続き宅建業を営もうとする者は、有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に更新手続きをする必要があります。

この手続を怠った場合は、免許が失効になり、無免許で宅建業を営むと業法第12条違反により罰則が科されます。

免許を受けようとする者が宅地建物取引業法第5条の欠格要件に該当する場合、または免許申請書若しくはその添付書類中に重要な事項のついて虚偽の記載があり、もしくは重要な事項の記載が欠けている場合には免許を受けることができません。

免許の欠格要件

（1）5年間免許を受けられない場合

• 免許不正取得、情状が特に重い不正行為又は業務停止違反をして免許を取り消された場合
• 免許不正取得、情状が特に重い不正行為又は業務停止違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、廃業の届出をした場合
• 禁固以上の刑又は宅地建物取引業違反により罰金の刑に処せられた場合
• 宅地建物取引業に関し不正または著しく不当な行為をした場合など

（2）その他の場合

• 禁治産者、準禁治産者または破産者で復権を得ていない者
• 宅地建物取引業の関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
• 事務所に専任の宅地建物取引士を設置していない場合

宅地建物取引業の業務を継続的に行える機能を持ち、社会通念上も事務所として認識される程度の独立した形態を備えている必要があります。

一般の戸建て住宅やマンションの一部を事務所とする場合、同一フロアの他法人と同居すること、仮設の建築物を事務所とすることは原則として認められません。

1つの事務所において、業務に従事する者5名に1名以上の割合で専任の宅建士を設置する必要があります。

専任とは、その事務所に常勤し、宅地建物取引の業務に専従できる状態をいいます。したがって、他の法人の代表取締役又は常勤役員を兼任したり、他の個人業を営んでいたり社会通念上における営業時間に宅建業者の事務所に常勤することができない状態にある者などは、専任の宅建士にはなれません。

宅建業を開始するには、免許だけではなく営業保証金として主たる事務所の場合1,000万円、従たる事務所は1件につき500万円を供託所に供託する必要があります。

ただし、宅地建物取引業保証協会に加入し、主たる事務所で60万円、従たる事務所1件につき30万円の弁済業務保証金分担金を納付した場合は、営業保証金の供託が免除されます。